Preço do m² no Mandaqui
Nos 12 meses até agosto de 2026, os apartamentos vendidos no Mandaqui tiveram mediana de R$ 3.820/m², 24% abaixo da mediana da cidade. Desde 2011, a Prefeitura registrou 21.221 transações de imóveis no distrito, que pertence à Subprefeitura Santana/Tucuruvi.
- Apartamento (mediana)
- R$ 3.820/m²
- imóvel típico R$ 370 mil
- Vendas em 12 meses
- 1.023
- todas as tipologias
- Valorização 5 anos
- +28,5%
- apartamentos, vendas repetidas
- Comparado à cidade
- -24%
- Cidade: R$ 5.034/m²
Preço mediano · Apartamento
R$ 3.820/m²682 vendas · mediana R$ 370 mil (103 m²)Base: distrito, últimos 12 mesesImóvel mediano
R$ 370 mil
~103 m²
Faixa típica (p25–p75)
R$ 3.000/m² – R$ 4.603/m²
metade das vendas fica nesta faixa
Vendas · Apartamento 12.945
vendas mais recentes registradas no ITBI
Última vendaset/2026 · R$ 1,1 mi
Maior valorR$ 1,3 mi
Mediana da listaR$ 4.072/m²
Financiadas43%
- 01/09/2026Avenida do Guaca, 1430AP 74 DEP E 3 VGApartamento em condomínio · construído em 2014c/ vaga250 m²R$ 1.100.000R$ 4.400/m²
- 01/09/2026Rua Liestal, 106AP 35Apartamento em condomínio · construído em 199579 m²R$ 250.000R$ 3.165/m²
- 19/08/2026Avenida do Guaca, 859AP 24 T2 E 2 VGApartamento em condomínio · construído em 2009SFH · R$ 700 mil (56%)c/ vaga190 m²R$ 1.250.000R$ 6.579/m²
- 03/08/2026Rua Maria José Pomar, 322AP 44 1ARM2VG TCApartamento em condomínio · construído em 2010233 m²R$ 1.100.000R$ 4.721/m²
- 13/08/2026Avenida Doutor Francisco Ranieri, 269AP 41 E 2VG BL AApartamento em condomínio · construído em 2010c/ vaga234 m²R$ 1.010.000R$ 4.316/m²
- 13/08/2026Rua Almirante José Saldanha da Gama, 75AP 114 BL EApartamento em condomínio · construído em 2013Consórcio · R$ 990 mil (99%)219 m²R$ 1.000.000R$ 4.566/m²
- 12/08/2026Avenida Direitos Humanos, 1201AP 142 - TORRE 3Apartamento em condomínio · construído em 2011SFH · R$ 630 mil (64%)229 m²R$ 990.000R$ 4.323/m²
- 17/08/2026Avenida Direitos Humanos, 1201AP 103 - TORRE 1Apartamento em condomínio · construído em 2011SFH · R$ 768 mil (80%)227 m²R$ 960.000R$ 4.229/m²
- 07/08/2026Avenida Direitos Humanos, 1201AP 231 - TORRE 4Apartamento em condomínio · construído em 20110,02% transferidoSFH · R$ 703 mil (77%)190 m²R$ 915.000—
- 14/08/2026Rua Maria José Pomar, 322AP194 1ARM2VG TCApartamento em condomínio · construído em 2010SFH · R$ 198 mil (22%)233 m²R$ 910.000R$ 3.906/m²
- 10/08/2026Rua Professor Dorival Dias Minhoto, 333AP 43Apartamento em condomínio · construído em 2008SFH · R$ 400 mil (44%)188 m²R$ 900.000R$ 4.787/m²
- 11/08/2026Avenida do Guaca, 1430AP 33 DEP E 3 VGApartamento em condomínio · construído em 2014Consórcio · R$ 500 mil (56%)c/ vaga250 m²R$ 900.000R$ 3.600/m²
- 26/08/2026Rua Professor Dorival Dias Minhoto, 333AP 162 2 VGSApartamento em condomínio · construído em 2006c/ vaga189 m²R$ 900.000R$ 4.762/m²
- 20/08/2026Rua Francisco Augusto, 55AP 31 E 2 VGApartamento em condomínio · construído em 1990c/ vaga233 m²R$ 870.000R$ 3.734/m²
- 05/08/2026Rua Fulvio Morganti, 669AP 64Apartamento em condomínio · construído em 2019178 m²R$ 810.000R$ 4.551/m²
- 05/08/2026Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2271AP 83Apartamento em condomínio · construído em 2015SFH · R$ 608 mil (80%)129 m²R$ 760.000R$ 5.891/m²
- 06/08/2026Avenida Doutor Francisco Ranieri, 182AP 141 E 2 VGApartamento em condomínio · construído em 1999c/ vaga141 m²R$ 730.000R$ 5.177/m²
- 18/08/2026Avenida do Guaca, 887AP 12 E 2VGSApartamento em condomínio · construído em 2002c/ vaga166 m²R$ 700.000R$ 4.217/m²
- 18/08/2026Avenida do Guaca, 887AP 23 E 2VGSApartamento em condomínio · construído em 2002c/ vaga166 m²R$ 650.000R$ 3.916/m²
- 25/08/2026Avenida Santa Inês, 1045AP 162Apartamento em condomínio · construído em 2001162 m²R$ 640.000R$ 3.951/m²
- 10/08/2026Rua Raul Dias, 188AP 93/3 VGSApartamento em condomínio · construído em 2001c/ vaga267 m²R$ 628.540R$ 2.354/m²
- 11/08/2026Rua Raul Dias, 188AP 71/2 VGSApartamento em condomínio · construído em 2001SFH · R$ 245 mil (41%)c/ vaga160 m²R$ 595.000R$ 3.719/m²
- 20/08/2026Avenida do Guaca, 116AP 128 E 1VGApartamento em condomínio · construído em 2016SFH · R$ 150 mil (26%)c/ vaga110 m²R$ 570.000R$ 5.182/m²
- 25/08/2026Rua Antônio Campelo, 129AP 4Apartamento em condomínio · construído em 2012107 m²R$ 540.000R$ 5.047/m²
- 28/08/2026Avenida Zumkeller, 919AP 33Apartamento em condomínio · construído em 1991135 m²R$ 540.000R$ 4.000/m²
Financiamento e mercado
Mandaqui · últimos 12 meses · todas as categorias de imóvel
Compras financiadas
58%
972 de 1.681 compras
Financiado mediano
R$ 264 mil
78% do valor do imóvel
Minha Casa Minha Vida
9%
das compras e vendas
Outras transações
183
61 leilões/retomadas · 58 na planta
Evolução do R$/m² · Apartamento
Mediana anual das vendas, valores nominais
Ver tabela
| Período | Mandaqui | Cidade |
|---|---|---|
| 2011 | R$ 1.739/m² · 957 | R$ 2.000/m² · 51425 |
| 2012 | R$ 2.099/m² · 826 | R$ 2.338/m² · 50290 |
| 2013 | R$ 2.375/m² · 841 | R$ 2.745/m² · 52523 |
| 2014 | R$ 2.721/m² · 695 | R$ 3.051/m² · 43374 |
| 2015 | R$ 2.597/m² · 470 | R$ 3.136/m² · 34826 |
| 2016 | R$ 2.790/m² · 458 | R$ 3.323/m² · 32566 |
| 2017 | R$ 2.883/m² · 525 | R$ 3.399/m² · 37260 |
| 2018 | R$ 2.832/m² · 502 | R$ 3.469/m² · 40566 |
| 2019 | R$ 2.909/m² · 514 | R$ 3.629/m² · 45245 |
| 2020 | R$ 2.947/m² · 523 | R$ 3.750/m² · 46269 |
| 2021 | R$ 3.092/m² · 932 | R$ 3.990/m² · 65621 |
| 2022 | R$ 3.073/m² · 671 | R$ 4.087/m² · 51727 |
| 2023 | R$ 3.418/m² · 641 | R$ 4.358/m² · 51042 |
| 2024 | R$ 3.590/m² · 710 | R$ 4.667/m² · 60827 |
| 2025 | R$ 3.604/m² · 696 | R$ 4.912/m² · 63355 |
| 2026 | R$ 3.895/m² · 492 | R$ 5.057/m² · 42463 |
Vendas por ano
Mandaqui · apartamento
Ver tabela
| 2011 | 957 vendas · R$ 1.739/m² |
| 2012 | 826 vendas · R$ 2.099/m² |
| 2013 | 841 vendas · R$ 2.375/m² |
| 2014 | 695 vendas · R$ 2.721/m² |
| 2015 | 470 vendas · R$ 2.597/m² |
| 2016 | 458 vendas · R$ 2.790/m² |
| 2017 | 525 vendas · R$ 2.883/m² |
| 2018 | 502 vendas · R$ 2.832/m² |
| 2019 | 514 vendas · R$ 2.909/m² |
| 2020 | 523 vendas · R$ 2.947/m² |
| 2021 | 932 vendas · R$ 3.092/m² |
| 2022 | 671 vendas · R$ 3.073/m² |
| 2023 | 641 vendas · R$ 3.418/m² |
| 2024 | 710 vendas · R$ 3.590/m² |
| 2025 | 696 vendas · R$ 3.604/m² |
| 2026 | 492 vendas · R$ 3.895/m² |
Distribuição dos preços
R$/m² de 2.102 vendas nos últimos 3 anos
Faixa sombreada: metade central das vendas (p25–p75).
Ver tabela
| R$ 631/m² – R$ 912/m² | 27 |
| R$ 912/m² – R$ 1.194/m² | 30 |
| R$ 1.194/m² – R$ 1.475/m² | 14 |
| R$ 1.475/m² – R$ 1.757/m² | 8 |
| R$ 1.757/m² – R$ 2.039/m² | 18 |
| R$ 2.039/m² – R$ 2.320/m² | 56 |
| R$ 2.320/m² – R$ 2.602/m² | 128 |
| R$ 2.602/m² – R$ 2.883/m² | 188 |
| R$ 2.883/m² – R$ 3.165/m² | 186 |
| R$ 3.165/m² – R$ 3.447/m² | 201 |
| R$ 3.447/m² – R$ 3.728/m² | 206 |
| R$ 3.728/m² – R$ 4.010/m² | 208 |
| R$ 4.010/m² – R$ 4.292/m² | 155 |
| R$ 4.292/m² – R$ 4.573/m² | 170 |
| R$ 4.573/m² – R$ 4.855/m² | 154 |
| R$ 4.855/m² – R$ 5.136/m² | 94 |
| R$ 5.136/m² – R$ 5.418/m² | 60 |
| R$ 5.418/m² – R$ 5.700/m² | 61 |
| R$ 5.700/m² – R$ 5.981/m² | 29 |
| R$ 5.981/m² – R$ 6.263/m² | 23 |
Ano de construção (IPTU)
Mandaqui · últimos 12 meses
- Até 1969452,5%
- Anos 7060534%
- Anos 8030317%
- Anos 9033319%
- 2000–200920011%
- 2010 em diante29016%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Até 1969 | 45 | 2,5% | R$ 19,3 mi |
| Anos 70 | 605 | 34% | R$ 297,1 mi |
| Anos 80 | 303 | 17% | R$ 98,5 mi |
| Anos 90 | 333 | 19% | R$ 112,8 mi |
| 2000–2009 | 200 | 11% | R$ 204,7 mi |
| 2010 em diante | 290 | 16% | R$ 169,1 mi |
Financiamento
Compras e vendas desde 2015 (antes disso, a guia não trazia o tipo de financiamento).
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)76045%
- Minha Casa Minha Vida1589,4%
- Consórcio251,5%
- SFI, carteira hipotecária e outros291,7%
- Sem financiamento informado70942%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Sistema Financeiro de Habitação (SFH) | 760 | 45% | R$ 321,3 mi |
| Minha Casa Minha Vida | 158 | 9,4% | R$ 51,1 mi |
| Consórcio | 25 | 1,5% | R$ 16,2 mi |
| SFI, carteira hipotecária e outros | 29 | 1,7% | R$ 13,1 mi |
| Sem financiamento informado | 709 | 42% | R$ 470,4 mi |
Tipo de transação
Todas as guias de ITBI pagas: compra e venda, leilões, dações, permutas, operações societárias e partilhas.
- Compra e venda1.68190%
- Cessões de direitos100,5%
- Execuções, leilões e retomadas613,3%
- Operações societárias573,1%
- Partilhas e divisões120,6%
- Dação, permuta e outros onerosos432,3%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Compra e venda | 1.681 | 90% | R$ 872,2 mi |
| Cessões de direitos | 10 | 0,5% | R$ 2,9 mi |
| Execuções, leilões e retomadas | 61 | 3,3% | R$ 21,9 mi |
| Operações societárias | 57 | 3,1% | R$ 10,4 mi |
| Partilhas e divisões | 12 | 0,6% | R$ 1 mi |
| Dação, permuta e outros onerosos | 43 | 2,3% | R$ 20,4 mi |
Padrão construtivo (IPTU)
Mandaqui · últimos 12 meses
- Residencial vertical90350%
- Residencial horizontal33919%
- Comercial vertical90,5%
- Comercial horizontal45225%
- Barracão, oficina, armazém e indústria703,9%
- Terreno301,7%
- Outras30,2%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Residencial vertical | 903 | 50% | R$ 347 mi |
| Residencial horizontal | 339 | 19% | R$ 179,6 mi |
| Comercial vertical | 9 | 0,5% | R$ 78,3 mi |
| Comercial horizontal | 452 | 25% | R$ 233,9 mi |
| Barracão, oficina, armazém e indústria | 70 | 3,9% | R$ 27,3 mi |
| Terreno | 30 | 1,7% | R$ 8,5 mi |
| Outras | 3 | 0,2% | R$ 35,4 mi |
Valorização dos apartamentos no Mandaqui
Índice de vendas repetidas (mesma unidade vendida em anos diferentes), base 100 em 2011
Ver tabela
| Período | Mandaqui | São Paulo |
|---|---|---|
| 2011 | 100 (0%) | 100 (0%) |
| 2012 | 118 (+18%) | 119 (+19%) |
| 2013 | 136 (+36%) | 139 (+39%) |
| 2014 | 149 (+49%) | 156 (+56%) |
| 2015 | 157 (+57%) | 158 (+58%) |
| 2016 | 155 (+55%) | 160 (+60%) |
| 2017 | 152 (+52%) | 160 (+60%) |
| 2018 | 152 (+52%) | 164 (+64%) |
| 2019 | 160 (+60%) | 169 (+69%) |
| 2020 | 167 (+67%) | 179 (+79%) |
| 2021 | 180 (+80%) | 194 (+94%) |
| 2022 | 184 (+84%) | 203 (+103%) |
| 2023 | 192 (+92%) | 213 (+113%) |
| 2024 | 206 (+106%) | 225 (+125%) |
| 2025 | 214 (+114%) | 235 (+135%) |
| 2026 | 221 (+121%) | 251 (+151%) |
Compras financiadas no Mandaqui
Parte das compras e vendas com financiamento declarado na guia, por ano (desde 2015)
Ver tabela
| Período | Mandaqui | São Paulo |
|---|---|---|
| 2015 | 25% · 870 | 22% · 74176 |
| 2016 | 27% · 791 | 21% · 65953 |
| 2017 | 28% · 886 | 23% · 72898 |
| 2018 | 31% · 851 | 24% · 77879 |
| 2019 | 28% · 913 | 29% · 93688 |
| 2020 | 43% · 1044 | 38% · 103019 |
| 2021 | 47% · 1727 | 43% · 156144 |
| 2022 | 43% · 1398 | 44% · 148616 |
| 2023 | 46% · 1314 | 46% · 157293 |
| 2024 | 43% · 1287 | 50% · 195501 |
| 2025 | 32% · 1190 | 48% · 205567 |
| 2026 | 65% · 1339 | 55% · 138781 |
Ruas com mais vendas no Mandaqui
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Avenida Água Fria | 556 | R$ 3.820/m²* |
| Avenida Santa Inês | 240 | R$ 3.613/m² |
| Avenida do Guaca | 235 | R$ 3.805/m² |
| Avenida Parada Pinto | 214 | R$ 4.055/m² |
| Rua Conselheiro Moreira de Barros | 169 | R$ 5.000/m² |
| Avenida Doutor Francisco Ranieri | 117 | R$ 3.393/m² |
| Avenida Zumkeller | 113 | R$ 4.333/m² |
| Rua Plínio Colas | 112 | R$ 3.649/m² |
| Rua José Conhago Pomare | 107 | R$ 4.795/m² |
| Rua João de Laet | 89 | R$ 3.471/m² |
| Avenida Direitos Humanos | 85 | R$ 4.323/m² |
| Rua Maria Lidia | 83 | R$ 3.820/m²* |
| Avenida Ultramarino | 77 | R$ 3.251/m² |
| Rua Professor Dorival Dias Minhoto | 76 | R$ 4.717/m² |
| Rua Albertina V. da Silva Gordo | 74 | R$ 2.845/m² |
| Rua Camaraje | 69 | R$ 2.914/m² |
| Rua Alfredo Zunkeller | 69 | R$ 3.067/m² |
| Rua Raul Dias | 64 | R$ 3.708/m² |
| Rua Lacerda Marques | 62 | R$ 3.820/m²* |
| Rua Judith Zumkeller | 56 | R$ 3.526/m² |
| Rua Voluntarios da Patria | 53 | R$ 3.250/m² |
| Rua Maria José Pomar | 52 | R$ 4.163/m² |
| Rua George Chahestian | 51 | R$ 4.892/m² |
| Rua Doutor Orlando Zamitti Mammana | 48 | R$ 4.308/m² |
| Rua Tavannes | 47 | R$ 3.259/m² |
Ruas mais caras do Mandaqui (apartamentos)
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Rua Angelo Ricchiutti | 17 | R$ 6.443/m² |
| Rua Guilhermina | 14 | R$ 5.556/m² |
| Rua General Nestor Passos | 40 | R$ 5.551/m² |
| Rua Adaury Ribeiro de Godoy | 5 | R$ 5.420/m² |
| Rua Daniel Vieira | 9 | R$ 5.145/m² |
| Rua Antônio Campelo | 16 | R$ 5.065/m² |
| Rua Jacarapinima | 14 | R$ 5.007/m² |
| Rua Conselheiro Moreira de Barros | 169 | R$ 5.000/m² |
| Rua George Chahestian | 51 | R$ 4.892/m² |
| Rua Diogo de Castilho | 17 | R$ 4.808/m² |
| Rua José Conhago Pomare | 107 | R$ 4.795/m² |
| Rua Sousa Lopes | 31 | R$ 4.785/m² |
| Rua Professor Dorival Dias Minhoto | 76 | R$ 4.717/m² |
| Rua Ita | 32 | R$ 4.557/m² |
| Rua Gregorio Lopes | 12 | R$ 4.554/m² |
| Rua Fulvio Morganti | 20 | R$ 4.551/m² |
| Rua Almirante José Saldanha da Gama | 29 | R$ 4.454/m² |
| Rua Filipe da Silva | 27 | R$ 4.406/m² |
| Avenida Zumkeller | 113 | R$ 4.333/m² |
| Avenida Direitos Humanos | 85 | R$ 4.323/m² |
| Rua Doutor Orlando Zamitti Mammana | 48 | R$ 4.308/m² |
| Rua Garcia Rodrigues | 7 | R$ 4.238/m² |
| Rua Salvador Tolezano | 45 | R$ 4.166/m² |
| Rua Maria José Pomar | 52 | R$ 4.163/m² |
| Avenida Engenheiro Caetano Álvares | 39 | R$ 4.131/m² |
Prédios mais negociados no Mandaqui
| Endereço | Tipo | Vendas | R$/m² | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| Avenida Parada Pinto, 342 | Apartamento | 719 | R$ 4.286/m² | R$ 270 mil |
| Avenida Direitos Humanos, 1201 | Apartamento | 335 | R$ 4.405/m² | R$ 960 mil |
| Rua Maria José Pomar, 322 | Apartamento | 301 | R$ 4.163/m² | R$ 845 mil |
| Rua Professor Dorival Dias Minhoto, 333 | Apartamento | 286 | R$ 4.717/m² | R$ 890 mil |
| Avenida do Guaca, 859 | Apartamento | 261 | R$ 6.763/m² | R$ 1,3 mi |
| Avenida Santa Inês, 1969 | Apartamento | 218 | R$ 5.115/m² | R$ 307 mil |
| Avenida do Guaca, 445 | Apartamento | 181 | R$ 3.365/m² | R$ 370 mil |
| Rua Albertina V. da Silva Gordo, 212 | Vaga de garagem | 165 | R$ 707/m² | R$ 17 mil |
| Rua Itabira, 400 | Apartamento | 158 | R$ 4.051/m² | R$ 320 mil |
| Rua George Chahestian, 11 | Apartamento | 155 | R$ 4.769/m² | R$ 305 mil |
| Rua Plínio Colas, 320 | Apartamento | 149 | R$ 5.278/m² | R$ 428 mil |
| Rua Liestal, 60 | Apartamento | 137 | R$ 3.422/m² | R$ 284 mil |
| Rua Conselheiro Moreira de Barros, 3132 | Apartamento | 134 | R$ 5.000/m² | R$ 300 mil |
| Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2399 | Apartamento | 131 | R$ 6.224/m² | R$ 615 mil |
| Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2271 | Apartamento | 129 | R$ 5.988/m² | R$ 773 mil |
Perguntas frequentes sobre imóveis no Mandaqui
Quanto custa o metro quadrado no Mandaqui?
Nos 12 meses até agosto de 2026, a mediana dos apartamentos vendidos no Mandaqui foi de R$ 3.820/m²; metade das vendas ficou entre R$ 3.000/m² e R$ 4.603/m². É 24% abaixo da mediana de São Paulo (R$ 5.034/m²). Outros tipos de imóvel: casas a R$ 4.467/m², lojas a R$ 2.995/m², terrenos a R$ 1.600/m², vagas de garagem a R$ 2.573/m² e galpões, indústrias e serviços a R$ 3.600/m².
Quanto custa um apartamento no Mandaqui?
O valor mediano dos apartamentos vendidos nos últimos 12 meses foi de R$ 370 mil, com área mediana de 103 m². O preço varia com o tamanho, o padrão da construção e a rua: veja abaixo as ruas mais caras e as mais negociadas.
Qual a rua mais cara do Mandaqui?
Entre as ruas com vendas suficientes de apartamentos nos últimos anos, a mais cara é a Rua Angelo Ricchiutti, com mediana de R$ 6.443/m², seguida da Rua Guilhermina (R$ 5.556/m²) e da Rua General Nestor Passos (R$ 5.551/m²).
Onde mais se vendem imóveis no Mandaqui?
Nos últimos 3 anos, as ruas com mais compras e vendas registradas foram a Avenida Água Fria (556), a Avenida Santa Inês (240) e a Avenida do Guaca (235).
O preço dos imóveis no Mandaqui subiu?
Pelo índice de vendas repetidas (a mesma unidade vendida em anos diferentes), os apartamentos no Mandaqui valorizaram 28,5% entre 2020 e 2025, em valores nominais. No mesmo período, a variação na cidade foi de +31,2%.
Quantos imóveis são vendidos no Mandaqui por ano?
Foram 1.023 compras e vendas registradas no ITBI nos 12 meses até agosto de 2026, somando todos os tipos de imóvel. Desde 2011, a Prefeitura registrou 21.221 transações no distrito, incluindo doações, heranças e outras naturezas.
Distritos vizinhos do Mandaqui
- Cachoeirinha R$ 3.484/m²
- Casa Verde R$ 4.101/m²
- Santana R$ 4.455/m²