Metodologia e fontes

Fontes

  • Guias de ITBI pagas: planilhas publicadas pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, uma linha por Declaração de Transação Imobiliária paga, desde 2011. Cada linha traz o número do cadastro do IPTU (SQL), endereço, natureza da transação, data, valor declarado, valor venal de referência, proporção transmitida, tipo e valor do financiamento, matrícula e, do cadastro do IPTU, áreas do terreno e construída, fração ideal, uso, padrão construtivo e ano de construção (ACC). Não há nomes nem documentos de compradores e vendedores.
  • Cartografia: distritos, subprefeituras, logradouros, lotes fiscais, edificações (com altura), do GeoSampa (Prefeitura de São Paulo).
  • Mapa base: OpenStreetMap, servido pelo OpenFreeMap.

Classificação das transações

As descrições das guias são muitas e mudaram ao longo dos anos. Todas são organizadas numa taxonomia única:

  • Natureza da transação: 36 naturezas oficiais em 7 grupos (compra e venda; cessões de direitos; execuções, leilões e retomadas; operações societárias; partilhas e divisões; dação, permuta e outros onerosos; direitos reais). O código 5 mudou de significado por volta de 2019–2022 (de “excesso de meação” para “adjudicação compulsória”), por isso a classificação usa o texto, não só o número.
  • Tipo de imóvel: vem do código de uso do IPTU (37 usos da tabela oficial, mais dois códigos que aparecem nas guias sem estar na tabela), agrupado em 10 categorias.
  • Padrão construtivo: tipo (residencial horizontal ou vertical, comercial horizontal ou vertical, barracão/indústria, especial) e padrão de A a F, conforme a Tabela V da Lei 10.235/86.
  • Venda na planta: quando a guia é paga sobre o SQL do terreno (uso “terreno”, cadastro territorial) mas o complemento indica uma unidade (“Apto 231 – Torre 3”), a venda é contada como lançamento. O mesmo vale para a venda de uma fração mínima do terreno (menos de 5%), que é como muitas unidades na planta aparecem nas guias. Essas vendas entram nas contagens, mas não no R$/m², porque ainda não há área construída no cadastro.
  • Algumas linhas das planilhas têm colunas deslocadas (um CEP no campo de natureza, uma data no campo de situação). Elas são descartadas e contadas, nunca reclassificadas por suposição.

Localização

Cada guia traz o SQL (setor, quadra e lote) do imóvel. Casas, terrenos e prédios inteiros são localizados pelo próprio lote fiscal; apartamentos, salas e vagas, que não têm polígono próprio, pelo lote do condomínio na mesma quadra (com o número de porta declarado); o que sobra, pelo número de porta e, por último, pelo centro da quadra.

Preço do metro quadrado

Só as compras e vendas entram no preço — leilões, dações, permutas e integralizações de capital aparecem na lista com um selo, mas não puxam a mediana. O valor de cada venda é o valor de transação declarado pelo contribuinte, exatamente como está na guia, sem ajuste. Quando a guia transmite só uma parte do imóvel (50%, por exemplo), o valor é o dessa parte e a venda aparece com o percentual transferido, mas não entra no preço por m²: só entram as transmissões de 100% do imóvel. O preço por m² é o valor declarado dividido pela área construída do IPTU (para terrenos, a área do terreno). Em condomínios, essa área inclui a parte proporcional das áreas comuns, por isso o R$/m² fica abaixo do calculado sobre a área privativa dos anúncios. Vendas com preço por m² muito distante do padrão do distrito e do tipo de imóvel são descartadas por um filtro robusto (mediana e desvio absoluto em escala logarítmica).

Mostramos sempre a mediana — o valor do meio — e a faixa típica entre o 25º e o 75º percentis. A data de cada venda é a da escritura ou do instrumento particular; quando ela é implausível (mais de 3 anos antes do pagamento da guia), vale o mês do pagamento.

Quando a rua tem poucas vendas

O preço de referência usa o nível mais local com vendas suficientes: o próprio prédio; a rua nos últimos 12 meses, 3 anos ou 5 anos; o distrito; a subprefeitura; a zona; a cidade. O nível usado aparece em cada ficha como “Base”.

Financiamento

A guia informa o tipo de financiamento (SFH, Minha Casa Minha Vida, consórcio, SFI/carteira hipotecária) e o valor financiado, só para compras e vendas e só a partir de 2015. A “parte financiada” (LTV) é o valor financiado dividido pelo valor declarado.

Índice de valorização

Para comparar vendas de anos diferentes, usamos um índice de vendas repetidas: a mesma unidade (o mesmo SQL do IPTU) vendida mais de uma vez mostra quanto o mesmo imóvel valorizou entre as duas datas. É o método usado por índices como o Case-Shiller. Onde há poucos pares, usamos um modelo de efeitos fixos de distrito e ano.

Calculadora e estimativas por prédio

A calculadora ajusta a curva valor = a·áreaα + b às vendas da rua (ou do distrito, quando a rua tem poucas), e aplica −10% para imóvel a reformar e +10% para reformado. O valor estimado de um prédio multiplica o número aproximado de unidades (área construída do lote, ou projeção × pavimentos da edificação, ÷ área típica) pelo valor típico de uma unidade.

Limitações

Os valores são declarados pelas partes ao recolher o ITBI (a base de cálculo do imposto é o maior valor entre o declarado e o valor venal de referência) e podem diferir do preço efetivamente pago. As estimativas não são avaliação de imóvel nem substituem um laudo. Veja também os termos de uso.