Preço do m² na Bela Vista
Nos 12 meses até agosto de 2026, os apartamentos vendidos na Bela Vista tiveram mediana de R$ 6.111/m², 21% acima da mediana da cidade. Desde 2011, a Prefeitura registrou 32.822 transações de imóveis no distrito, que pertence à Subprefeitura Sé.
- Apartamento (mediana)
- R$ 6.111/m²
- imóvel típico R$ 440 mil
- Vendas em 12 meses
- 1.718
- todas as tipologias
- Valorização 5 anos
- +24,3%
- apartamentos, vendas repetidas
- Comparado à cidade
- +21%
- Cidade: R$ 5.034/m²
Preço mediano · Apartamento
R$ 6.111/m²1.067 vendas · mediana R$ 440 mil (80 m²)Base: distrito, últimos 12 mesesImóvel mediano
R$ 440 mil
~80 m²
Faixa típica (p25–p75)
R$ 4.986/m² – R$ 7.616/m²
metade das vendas fica nesta faixa
Vendas · Apartamento 18.652
vendas mais recentes registradas no ITBI
Última vendaset/2026 · R$ 425 mil
Maior valorR$ 3,7 mi
Mediana da listaR$ 7.228/m²
Financiadas31%
- 03/09/2026Rua Paim, 285ESTUDIO 107 E VGApartamento em condomínio · construído em 201486 m²R$ 425.000R$ 4.942/m²
- 02/09/2026Rua Frei Caneca, 703AP 1711Apartamento em condomínio · construído em 202537 m²R$ 384.680R$ 10.397/m²
- 01/09/2026Rua Frei Caneca, 645AP 415Apartamento em condomínio · construído em 202136 m²R$ 325.000R$ 9.028/m²
- 01/09/2026Avenida Nove de Julho, 1510AP 603 E VGApartamento em condomínio · construído em 19790,31% transferidoc/ vaga70 m²R$ 252.000—
- 01/09/2026Avenida Nove de Julho, 1510AP 603 E VGApartamento em condomínio · construído em 19790,11% transferidoc/ vaga70 m²R$ 90.122—
- 20/08/2026Rua Artur Prado, 621AP 252Apartamento em condomínio · construído em 2007272 m²R$ 3.700.000R$ 13.603/m²
- 07/08/2026Rua Artur Prado, 588AN 9 AP 91Apartamento em condomínio · construído em 1976SFH · R$ 1,8 mi (78%)320 m²R$ 2.250.000R$ 7.031/m²
- 27/08/2026Alameda Rio Claro, 217APTO 42Apartamento em condomínio · construído em 1965234 m²R$ 2.100.000R$ 8.974/m²
- 19/08/2026Rua dos Ingleses, 222APTO 61Apartamento em condomínio · construído em 1969SFH · R$ 1,1 mi (70%)290 m²R$ 1.515.000R$ 5.224/m²
- 17/08/2026Rua S Carlos do Pinhal, 290APTO 71Apartamento em condomínio · construído em 1954218 m²R$ 1.400.000R$ 6.422/m²
- 05/08/2026Rua S Carlos do Pinhal, 269APTO 131Apartamento em condomínio · construído em 1970172 m²R$ 1.400.000R$ 8.140/m²
- 26/08/2026Rua dos Ingleses, 446AP 52Apartamento em condomínio · construído em 1975259 m²R$ 1.350.000R$ 5.212/m²
- 17/08/2026Rua Peixoto Gomide, 596AP 202Apartamento em condomínio · construído em 2006SFH · R$ 1,1 mi (80%)125 m²R$ 1.350.000R$ 10.800/m²
- 05/08/2026Rua Cincinato Braga, 414APTO 82Apartamento em condomínio · construído em 1957202 m²R$ 1.250.000R$ 6.188/m²
- 06/08/2026Rua Santa Branca, 68AP 41Apartamento em condomínio · construído em 1976SFH · R$ 129 mil (10%)165 m²R$ 1.250.000R$ 7.576/m²
- 13/08/2026Rua dos Franceses, 391APTO 92Apartamento em condomínio · construído em 1974SFH · R$ 960 mil (80%)147 m²R$ 1.200.000R$ 8.163/m²
- 11/08/2026Rua Doutor Fausto Ferraz, 61APTO 81Apartamento em condomínio · construído em 1970422 m²R$ 1.200.000R$ 2.844/m²
- 20/08/2026Rua S Carlos do Pinhal, 269APTO 101Apartamento em condomínio · construído em 1970172 m²R$ 1.200.000R$ 6.977/m²
- 07/08/2026Rua Itarare, s/nº (perto do nº 40)Apto 1202Apartamento na planta (lançamento)Na plantaSFH · R$ 833 mil (80%)—R$ 1.047.423—
- 31/08/2026Rua Artur Prado, 404APTO 41 E GARApartamento em condomínio · construído em 1972SFH · R$ 455 mil (44%)c/ vaga217 m²R$ 1.035.000R$ 4.770/m²
- 14/08/2026Rua dos Franceses, 450APTO 233 ED DIDEApartamento em condomínio · construído em 1974125 m²R$ 1.034.743R$ 8.278/m²
- 03/08/2026Alameda Ribeirao Preto, 487APTO 23Apartamento em condomínio · construído em 197255,56% transferido183 m²R$ 1.000.000—
- 26/08/2026Avenida Paulista, 278APTO 32 1 VAGA GApartamento em condomínio · construído em 1972c/ vaga120 m²R$ 930.000R$ 7.750/m²
- 05/08/2026Rua Artur Prado, 479A3 APTO 31Apartamento em condomínio · construído em 1963196 m²R$ 930.000R$ 4.745/m²
- 24/08/2026Rua dos Ingleses, 484APTO 64Apartamento em condomínio · construído em 197183,91% transferido156 m²R$ 920.000—
Financiamento e mercado
Bela Vista · últimos 12 meses · todas as categorias de imóvel
Compras financiadas
30%
815 de 2.694 compras
Financiado mediano
R$ 303 mil
72% do valor do imóvel
Minha Casa Minha Vida
4%
das compras e vendas
Outras transações
387
60 leilões/retomadas · 316 na planta
Evolução do R$/m² · Apartamento
Mediana anual das vendas, valores nominais
Ver tabela
| Período | Bela Vista | Cidade |
|---|---|---|
| 2011 | R$ 2.474/m² · 1105 | R$ 2.000/m² · 51425 |
| 2012 | R$ 3.262/m² · 952 | R$ 2.338/m² · 50290 |
| 2013 | R$ 3.811/m² · 931 | R$ 2.745/m² · 52523 |
| 2014 | R$ 4.167/m² · 823 | R$ 3.051/m² · 43374 |
| 2015 | R$ 4.072/m² · 633 | R$ 3.136/m² · 34826 |
| 2016 | R$ 4.348/m² · 677 | R$ 3.323/m² · 32566 |
| 2017 | R$ 4.421/m² · 681 | R$ 3.399/m² · 37260 |
| 2018 | R$ 4.386/m² · 673 | R$ 3.469/m² · 40566 |
| 2019 | R$ 4.507/m² · 813 | R$ 3.629/m² · 45245 |
| 2020 | R$ 4.661/m² · 766 | R$ 3.750/m² · 46269 |
| 2021 | R$ 5.108/m² · 1016 | R$ 3.990/m² · 65621 |
| 2022 | R$ 5.124/m² · 849 | R$ 4.087/m² · 51727 |
| 2023 | R$ 5.837/m² · 1052 | R$ 4.358/m² · 51042 |
| 2024 | R$ 5.942/m² · 1208 | R$ 4.667/m² · 60827 |
| 2025 | R$ 5.969/m² · 1122 | R$ 4.912/m² · 63355 |
| 2026 | R$ 6.188/m² · 754 | R$ 5.057/m² · 42463 |
Vendas por ano
Bela Vista · apartamento
Ver tabela
| 2011 | 1.105 vendas · R$ 2.474/m² |
| 2012 | 952 vendas · R$ 3.262/m² |
| 2013 | 931 vendas · R$ 3.811/m² |
| 2014 | 823 vendas · R$ 4.167/m² |
| 2015 | 633 vendas · R$ 4.072/m² |
| 2016 | 677 vendas · R$ 4.348/m² |
| 2017 | 681 vendas · R$ 4.421/m² |
| 2018 | 673 vendas · R$ 4.386/m² |
| 2019 | 813 vendas · R$ 4.507/m² |
| 2020 | 766 vendas · R$ 4.661/m² |
| 2021 | 1.016 vendas · R$ 5.108/m² |
| 2022 | 849 vendas · R$ 5.124/m² |
| 2023 | 1.052 vendas · R$ 5.837/m² |
| 2024 | 1.208 vendas · R$ 5.942/m² |
| 2025 | 1.122 vendas · R$ 5.969/m² |
| 2026 | 754 vendas · R$ 6.188/m² |
Distribuição dos preços
R$/m² de 3.430 vendas nos últimos 3 anos
Faixa sombreada: metade central das vendas (p25–p75).
Ver tabela
| R$ 626/m² – R$ 1.192/m² | 20 |
| R$ 1.192/m² – R$ 1.759/m² | 27 |
| R$ 1.759/m² – R$ 2.326/m² | 31 |
| R$ 2.326/m² – R$ 2.893/m² | 50 |
| R$ 2.893/m² – R$ 3.460/m² | 96 |
| R$ 3.460/m² – R$ 4.027/m² | 210 |
| R$ 4.027/m² – R$ 4.594/m² | 317 |
| R$ 4.594/m² – R$ 5.161/m² | 363 |
| R$ 5.161/m² – R$ 5.728/m² | 381 |
| R$ 5.728/m² – R$ 6.294/m² | 416 |
| R$ 6.294/m² – R$ 6.861/m² | 335 |
| R$ 6.861/m² – R$ 7.428/m² | 264 |
| R$ 7.428/m² – R$ 7.995/m² | 227 |
| R$ 7.995/m² – R$ 8.562/m² | 154 |
| R$ 8.562/m² – R$ 9.129/m² | 124 |
| R$ 9.129/m² – R$ 9.696/m² | 83 |
| R$ 9.696/m² – R$ 10.263/m² | 64 |
| R$ 10.263/m² – R$ 10.830/m² | 56 |
| R$ 10.830/m² – R$ 11.396/m² | 43 |
| R$ 11.396/m² – R$ 11.963/m² | 31 |
Ano de construção (IPTU)
Bela Vista · últimos 12 meses
- Até 196966024%
- Anos 7089833%
- Anos 8029611%
- Anos 901495,4%
- 2000–20092328,4%
- 2010 em diante52519%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Até 1969 | 660 | 24% | R$ 410 mi |
| Anos 70 | 898 | 33% | R$ 486,2 mi |
| Anos 80 | 296 | 11% | R$ 174,4 mi |
| Anos 90 | 149 | 5,4% | R$ 78,6 mi |
| 2000–2009 | 232 | 8,4% | R$ 291 mi |
| 2010 em diante | 525 | 19% | R$ 534,5 mi |
Financiamento
Compras e vendas desde 2015 (antes disso, a guia não trazia o tipo de financiamento).
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)60422%
- Minha Casa Minha Vida963,6%
- Consórcio622,3%
- SFI, carteira hipotecária e outros532%
- Sem financiamento informado1.87970%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Sistema Financeiro de Habitação (SFH) | 604 | 22% | R$ 322,3 mi |
| Minha Casa Minha Vida | 96 | 3,6% | R$ 33,3 mi |
| Consórcio | 62 | 2,3% | R$ 44,1 mi |
| SFI, carteira hipotecária e outros | 53 | 2% | R$ 38,3 mi |
| Sem financiamento informado | 1.879 | 70% | R$ 1,5 bi |
Tipo de transação
Todas as guias de ITBI pagas: compra e venda, leilões, dações, permutas, operações societárias e partilhas.
- Compra e venda2.69487%
- Cessões de direitos501,6%
- Execuções, leilões e retomadas601,9%
- Operações societárias1514,9%
- Partilhas e divisões100,3%
- Dação, permuta e outros onerosos1163,8%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Compra e venda | 2.694 | 87% | R$ 1,9 bi |
| Cessões de direitos | 50 | 1,6% | R$ 42,3 mi |
| Execuções, leilões e retomadas | 60 | 1,9% | R$ 29,2 mi |
| Operações societárias | 151 | 4,9% | R$ 48,5 mi |
| Partilhas e divisões | 10 | 0,3% | R$ 1,6 mi |
| Dação, permuta e outros onerosos | 116 | 3,8% | R$ 72,1 mi |
Padrão construtivo (IPTU)
Bela Vista · últimos 12 meses
- Residencial vertical1.86367%
- Residencial horizontal732,6%
- Comercial vertical48117%
- Comercial horizontal30711%
- Barracão, oficina, armazém e indústria341,2%
- Terreno50,2%
- Outras2<0,1%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Residencial vertical | 1.863 | 67% | R$ 907,6 mi |
| Residencial horizontal | 73 | 2,6% | R$ 71,6 mi |
| Comercial vertical | 481 | 17% | R$ 675,6 mi |
| Comercial horizontal | 307 | 11% | R$ 297,6 mi |
| Barracão, oficina, armazém e indústria | 34 | 1,2% | R$ 20,7 mi |
| Terreno | 5 | 0,2% | R$ 19,5 mi |
| Outras | 2 | <0,1% | R$ 1,6 mi |
Valorização dos apartamentos na Bela Vista
Índice de vendas repetidas (mesma unidade vendida em anos diferentes), base 100 em 2011
Ver tabela
| Período | Bela Vista | São Paulo |
|---|---|---|
| 2011 | 100 (0%) | 100 (0%) |
| 2012 | 128 (+28%) | 119 (+19%) |
| 2013 | 150 (+50%) | 139 (+39%) |
| 2014 | 164 (+64%) | 156 (+56%) |
| 2015 | 164 (+64%) | 158 (+58%) |
| 2016 | 171 (+71%) | 160 (+60%) |
| 2017 | 170 (+70%) | 160 (+60%) |
| 2018 | 181 (+81%) | 164 (+64%) |
| 2019 | 186 (+86%) | 169 (+69%) |
| 2020 | 199 (+99%) | 179 (+79%) |
| 2021 | 213 (+113%) | 194 (+94%) |
| 2022 | 214 (+114%) | 203 (+103%) |
| 2023 | 224 (+124%) | 213 (+113%) |
| 2024 | 243 (+143%) | 225 (+125%) |
| 2025 | 247 (+147%) | 235 (+135%) |
| 2026 | 264 (+164%) | 251 (+151%) |
Compras financiadas na Bela Vista
Parte das compras e vendas com financiamento declarado na guia, por ano (desde 2015)
Ver tabela
| Período | Bela Vista | São Paulo |
|---|---|---|
| 2015 | 16% · 1126 | 22% · 74176 |
| 2016 | 16% · 1186 | 21% · 65953 |
| 2017 | 15% · 1140 | 23% · 72898 |
| 2018 | 16% · 1238 | 24% · 77879 |
| 2019 | 21% · 1562 | 29% · 93688 |
| 2020 | 29% · 1475 | 38% · 103019 |
| 2021 | 30% · 2044 | 43% · 156144 |
| 2022 | 28% · 2057 | 44% · 148616 |
| 2023 | 28% · 2595 | 46% · 157293 |
| 2024 | 26% · 2226 | 50% · 195501 |
| 2025 | 34% · 2745 | 48% · 205567 |
| 2026 | 34% · 1737 | 55% · 138781 |
Ruas com mais vendas na Bela Vista
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Avenida Brigadeiro Luís Antônio | 841 | R$ 5.195/m² |
| Rua Barata Ribeiro | 668 | R$ 7.143/m² |
| Avenida Paulista | 465 | R$ 7.750/m² |
| Rua Frei Caneca | 415 | R$ 7.576/m² |
| Rua Itapeva | 396 | R$ 7.482/m² |
| Rua Doutor Penaforte Mendes | 316 | R$ 7.136/m² |
| Rua Paim | 292 | R$ 6.179/m² |
| Avenida Nove de Julho | 275 | R$ 5.229/m² |
| Rua Martiniano de Carvalho | 267 | R$ 5.912/m² |
| Rua Almirante Marques de Leao | 250 | R$ 5.209/m² |
| Rua Carlos Sampaio | 234 | R$ 7.411/m² |
| Rua dos Franceses | 224 | R$ 7.038/m² |
| Rua Manoel Dutra | 212 | R$ 5.512/m² |
| Rua Artur Prado | 197 | R$ 6.806/m² |
| Rua Peixoto Gomide | 192 | R$ 7.721/m² |
| Rua Rocha | 190 | R$ 5.676/m² |
| Rua Maestro Cardim | 188 | R$ 5.513/m² |
| Rua Treze de Maio | 183 | R$ 5.603/m² |
| Rua Conselheiro Ramalho | 168 | R$ 4.610/m² |
| Rua Pamplona | 158 | R$ 6.957/m² |
| Rua Doutor Plínio Barreto | 137 | R$ 6.421/m² |
| Alameda Ribeirao Preto | 134 | R$ 6.422/m² |
| Rua S Carlos do Pinhal | 122 | R$ 6.591/m² |
| Rua Doutor Seng | 110 | R$ 9.291/m² |
| Rua Silvia | 106 | R$ 7.040/m² |
Ruas mais caras da Bela Vista (apartamentos)
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Alameda Ministro Rocha Azevedo | 34 | R$ 9.303/m² |
| Rua Doutor Seng | 110 | R$ 9.291/m² |
| Alameda Joaquim Eugenio de Lima | 101 | R$ 8.353/m² |
| Alameda Rio Claro | 45 | R$ 8.330/m² |
| Rua Teixeira da Silva | 7 | R$ 8.017/m² |
| Rua Antônio Carlos | 50 | R$ 7.792/m² |
| Avenida Paulista | 465 | R$ 7.750/m² |
| Rua Peixoto Gomide | 192 | R$ 7.721/m² |
| Rua João Juliao | 18 | R$ 7.640/m² |
| Rua Frei Caneca | 415 | R$ 7.576/m² |
| Rua Itapeva | 396 | R$ 7.482/m² |
| Rua Carlos Sampaio | 234 | R$ 7.411/m² |
| Rua Cunha Bueno | 5 | R$ 7.205/m² |
| Rua Barata Ribeiro | 668 | R$ 7.143/m² |
| Rua Doutor Penaforte Mendes | 316 | R$ 7.136/m² |
| Rua Silvia | 106 | R$ 7.040/m² |
| Rua dos Franceses | 224 | R$ 7.038/m² |
| Rua Pamplona | 158 | R$ 6.957/m² |
| Rua Itarare | 49 | R$ 6.815/m² |
| Rua Artur Prado | 197 | R$ 6.806/m² |
| Rua Luiz Porrio | 18 | R$ 6.716/m² |
| Praça Oswaldo Cruz | 10 | R$ 6.692/m² |
| Rua Francisco G.de Andrade Machado | 5 | R$ 6.656/m² |
| Praça Amadeu Amaral | 19 | R$ 6.639/m² |
| Rua S Carlos do Pinhal | 122 | R$ 6.591/m² |
Prédios mais negociados na Bela Vista
| Endereço | Tipo | Vendas | R$/m² | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| Rua dos Franceses, 450 | Vaga de garagem | 238 | R$ 2.813/m² | R$ 115 mil |
| Alameda Ministro Rocha Azevedo, 38 | Apartamento | 222 | R$ 9.303/m² | R$ 1,3 mi |
| Avenida Paulista, 1636 | Sala | 219 | R$ 8.035/m² | R$ 700 mil |
| Rua dos Franceses, 450 | Apartamento | 208 | R$ 7.821/m² | R$ 1,1 mi |
| Rua Artur Prado, 621 | Apartamento | 194 | R$ 13.243/m² | R$ 2,8 mi |
| Rua Itapeva, 636 | Hotel e flat | 190 | R$ 5.709/m² | R$ 634 mil |
| Rua Pamplona, 145 | Sala | 179 | R$ 7.291/m² | R$ 580 mil |
| Rua Barata Ribeiro, 108 | Apartamento | 173 | R$ 10.047/m² | R$ 322 mil |
| Rua Doutor Penaforte Mendes, 160 | Apartamento | 168 | R$ 7.237/m² | R$ 484 mil |
| Rua Martiniano de Carvalho, 807 | Apartamento | 161 | R$ 8.814/m² | R$ 830 mil |
| Rua Peixoto Gomide, 596 | Apartamento | 155 | R$ 10.198/m² | R$ 1 mi |
| Rua Maestro Cardim, 407 | Apartamento | 154 | R$ 4.259/m² | R$ 345 mil |
| Avenida Paulista, 1842 | Vaga de garagem | 152 | R$ 9.227/m² | R$ 354 mil |
| Avenida Paulista, 1904 | Sala | 148 | R$ 11.891/m² | R$ 1,1 mi |
| Rua Martiniano de Carvalho, 1049 | Apartamento | 142 | R$ 8.990/m² | R$ 818 mil |
Perguntas frequentes sobre imóveis na Bela Vista
Quanto custa o metro quadrado na Bela Vista?
Nos 12 meses até agosto de 2026, a mediana dos apartamentos vendidos na Bela Vista foi de R$ 6.111/m²; metade das vendas ficou entre R$ 4.986/m² e R$ 7.616/m². É 21% acima da mediana de São Paulo (R$ 5.034/m²). Outros tipos de imóvel: casas a R$ 6.905/m², lojas a R$ 6.800/m², salas a R$ 9.140/m², vagas de garagem a R$ 6.310/m², hotéis e flats a R$ 7.157/m² e prédios inteiros a R$ 18.883/m².
Quanto custa um apartamento na Bela Vista?
O valor mediano dos apartamentos vendidos nos últimos 12 meses foi de R$ 440 mil, com área mediana de 80 m². O preço varia com o tamanho, o padrão da construção e a rua: veja abaixo as ruas mais caras e as mais negociadas.
Qual a rua mais cara da Bela Vista?
Entre as ruas com vendas suficientes de apartamentos nos últimos anos, a mais cara é a Alameda Ministro Rocha Azevedo, com mediana de R$ 9.303/m², seguida da Rua Doutor Seng (R$ 9.291/m²) e da Alameda Joaquim Eugenio de Lima (R$ 8.353/m²).
Onde mais se vendem imóveis na Bela Vista?
Nos últimos 3 anos, as ruas com mais compras e vendas registradas foram a Avenida Brigadeiro Luís Antônio (841), a Rua Barata Ribeiro (668) e a Avenida Paulista (465).
O preço dos imóveis na Bela Vista subiu?
Pelo índice de vendas repetidas (a mesma unidade vendida em anos diferentes), os apartamentos na Bela Vista valorizaram 24,3% entre 2020 e 2025, em valores nominais. No mesmo período, a variação na cidade foi de +31,2%.
Quantos imóveis são vendidos na Bela Vista por ano?
Foram 1.718 compras e vendas registradas no ITBI nos 12 meses até agosto de 2026, somando todos os tipos de imóvel. Desde 2011, a Prefeitura registrou 32.822 transações no distrito, incluindo doações, heranças e outras naturezas.
Distritos vizinhos da Bela Vista
- Consolação R$ 7.020/m²
- Jardim Paulista R$ 8.626/m²
- Liberdade R$ 4.991/m²
- Sé R$ 4.545/m²
- Vila Mariana R$ 7.019/m²