Preço do m² no Cangaíba
Nos 12 meses até agosto de 2026, os apartamentos vendidos no Cangaíba tiveram mediana de R$ 3.385/m², 33% abaixo da mediana da cidade. Desde 2011, a Prefeitura registrou 11.809 transações de imóveis no distrito, que pertence à Subprefeitura Penha.
- Apartamento (mediana)
- R$ 3.385/m²
- imóvel típico R$ 255 mil
- Vendas em 12 meses
- 555
- todas as tipologias
- Valorização 5 anos
- +27,7%
- apartamentos, vendas repetidas
- Comparado à cidade
- -33%
- Cidade: R$ 5.034/m²
Preço mediano · Apartamento
R$ 3.385/m²263 vendas · mediana R$ 255 mil (80 m²)Base: distrito, últimos 12 mesesImóvel mediano
R$ 255 mil
~80 m²
Faixa típica (p25–p75)
R$ 2.673/m² – R$ 4.129/m²
metade das vendas fica nesta faixa
Vendas · Apartamento 5.373
vendas mais recentes registradas no ITBI
Última vendaago/2026 · R$ 375 mil
Maior valorR$ 375 mil
Mediana da listaR$ 3.596/m²
Financiadas56%
- 14/08/2026Rua Augusto Ambros, 173AP 42 - BLOCO 1Apartamento em condomínio · construído em 2003SFI · R$ 300 mil (80%)99 m²R$ 375.000R$ 3.788/m²
- 18/08/2026Rua S Florencio, 1500AP 134 1VGDESApartamento em condomínio · construído em 1991MCMV · R$ 248 mil (80%)65 m²R$ 310.000R$ 4.769/m²
- 07/08/2026Avenida Cangaíba, 3564AP 146Apartamento em condomínio · construído em 201893 m²R$ 295.000R$ 3.172/m²
- 21/08/2026Rua S Florencio, 1500AP 71 1VGDESApartamento em condomínio · construído em 199162 m²R$ 290.000R$ 4.677/m²
- 19/08/2026Rua S Florencio, 1500AP 124 1VGDESApartamento em condomínio · construído em 1991SFH · R$ 232 mil (80%)65 m²R$ 290.000R$ 4.462/m²
- 29/08/2026Rua Carlos Bigatti, 44AP 93 - TORRE 2Apartamento em condomínio · construído em 201264 m²R$ 280.000R$ 4.375/m²
- 20/08/2026Rua Professor Alves Pedroso, 380AP 34 BL VIIIApartamento em condomínio · construído em 2008SFH · R$ 179 mil (64%)70 m²R$ 280.000R$ 4.000/m²
- 13/08/2026Avenida Cangaíba, 3564AP 124Apartamento em condomínio · construído em 2018SFH · R$ 168 mil (60%)93 m²R$ 280.000R$ 3.011/m²
- 07/08/2026Avenida Rubens Fraga de Toledo Arruda, 778AP 17Apartamento em condomínio · construído em 20130,01% transferidoSFH · R$ 220 mil (80%)76 m²R$ 275.000—
- 14/08/2026Rua Doutor Assis Ribeiro, 4400AP 4Apartamento em condomínio · construído em 199357 m²R$ 270.000R$ 4.737/m²
- 04/08/2026Rua Munhoz de Melo, 480AP 82Apartamento em condomínio · construído em 2000SFH · R$ 211 mil (80%)89 m²R$ 265.000R$ 2.978/m²
- 06/08/2026Rua Olho D'Agua do Borges, 184AP 84Apartamento em condomínio · construído em 1995SFH · R$ 148 mil (59%)96 m²R$ 250.000R$ 2.604/m²
- 19/08/2026Rua Doutor Assis Ribeiro, 4400BL 01 AP 24Apartamento em condomínio · construído em 1993SFH · R$ 200 mil (80%)57 m²R$ 250.000R$ 4.386/m²
- 19/08/2026Rua Olho D'Agua do Borges, 762AP 13Apartamento em condomínio · construído em 2023SFH · R$ 200 mil (80%)56 m²R$ 250.000R$ 4.464/m²
- 24/08/2026Avenida Taruma, 300AP 61 bl DApartamento em condomínio · construído em 2009SFH · R$ 135 mil (54%)91 m²R$ 247.000R$ 2.714/m²
- 06/08/2026Rua Crubixa, 281AP 114 BLOCO IApartamento em condomínio · construído em 1999SFH · R$ 184 mil (80%)66 m²R$ 230.000R$ 3.485/m²
- 05/08/2026Rua Doutor Assis Ribeiro, 4400AP 33Apartamento em condomínio · construído em 1993Consórcio · R$ 159 mil (69%)57 m²R$ 229.000R$ 4.018/m²
- 05/08/2026Avenida Cangaíba, 4431AP 43Apartamento em condomínio · construído em 1984MCMV · R$ 184 mil (84%)108 m²R$ 220.000R$ 2.037/m²
- 28/08/2026Rua Jaime Rodrigues Modesto, 125AP 34Apartamento em condomínio · construído em 199357 m²R$ 205.000R$ 3.596/m²
- 04/08/2026Rua Guira-Acangatara, 181AP 7Apartamento em condomínio · construído em 2013121 m²R$ 190.000R$ 1.570/m²
- 12/08/2026Rua Manuel Leiroz, 230AP 1508Apartamento em condomínio · construído em 2021Consórcio · R$ 173 mil (98%)35 m²R$ 177.000R$ 5.057/m²
- 14/08/2026Rua Manuel Leiroz, 230AP 1407Apartamento em condomínio · construído em 202136 m²R$ 171.000R$ 4.750/m²
- 25/08/2026Avenida Cangaíba, 3564AP 74Apartamento em condomínio · construído em 201857 m²R$ 153.438R$ 2.692/m²
- 07/08/2026Avenida Cangaíba, 1153AP 13Apartamento em condomínio · construído em 198750% transferido100 m²R$ 150.000—
- 31/08/2026Avenida Taruma, 505AP 1204 TORRE BApartamento em condomínio · construído em 202153 m²R$ 141.655R$ 2.673/m²
Financiamento e mercado
Cangaíba · últimos 12 meses · todas as categorias de imóvel
Compras financiadas
53%
478 de 894 compras
Financiado mediano
R$ 220 mil
80% do valor do imóvel
Minha Casa Minha Vida
16%
das compras e vendas
Outras transações
63
26 leilões/retomadas · 20 na planta
Evolução do R$/m² · Apartamento
Mediana anual das vendas, valores nominais
Ver tabela
| Período | Cangaíba | Cidade |
|---|---|---|
| 2011 | R$ 1.636/m² · 323 | R$ 2.000/m² · 51425 |
| 2012 | R$ 1.786/m² · 274 | R$ 2.338/m² · 50290 |
| 2013 | R$ 1.966/m² · 247 | R$ 2.745/m² · 52523 |
| 2014 | R$ 2.500/m² · 223 | R$ 3.051/m² · 43374 |
| 2015 | R$ 2.447/m² · 168 | R$ 3.136/m² · 34826 |
| 2016 | R$ 2.372/m² · 170 | R$ 3.323/m² · 32566 |
| 2017 | R$ 2.513/m² · 174 | R$ 3.399/m² · 37260 |
| 2018 | R$ 2.467/m² · 149 | R$ 3.469/m² · 40566 |
| 2019 | R$ 2.429/m² · 164 | R$ 3.629/m² · 45245 |
| 2020 | R$ 2.723/m² · 268 | R$ 3.750/m² · 46269 |
| 2021 | R$ 2.804/m² · 354 | R$ 3.990/m² · 65621 |
| 2022 | R$ 2.801/m² · 216 | R$ 4.087/m² · 51727 |
| 2023 | R$ 3.000/m² · 216 | R$ 4.358/m² · 51042 |
| 2024 | R$ 3.152/m² · 255 | R$ 4.667/m² · 60827 |
| 2025 | R$ 3.282/m² · 266 | R$ 4.912/m² · 63355 |
| 2026 | R$ 3.431/m² · 196 | R$ 5.057/m² · 42463 |
Vendas por ano
Cangaíba · apartamento
Ver tabela
| 2011 | 323 vendas · R$ 1.636/m² |
| 2012 | 274 vendas · R$ 1.786/m² |
| 2013 | 247 vendas · R$ 1.966/m² |
| 2014 | 223 vendas · R$ 2.500/m² |
| 2015 | 168 vendas · R$ 2.447/m² |
| 2016 | 170 vendas · R$ 2.372/m² |
| 2017 | 174 vendas · R$ 2.513/m² |
| 2018 | 149 vendas · R$ 2.467/m² |
| 2019 | 164 vendas · R$ 2.429/m² |
| 2020 | 268 vendas · R$ 2.723/m² |
| 2021 | 354 vendas · R$ 2.804/m² |
| 2022 | 216 vendas · R$ 2.801/m² |
| 2023 | 216 vendas · R$ 3.000/m² |
| 2024 | 255 vendas · R$ 3.152/m² |
| 2025 | 266 vendas · R$ 3.282/m² |
| 2026 | 196 vendas · R$ 3.431/m² |
Distribuição dos preços
R$/m² de 796 vendas nos últimos 3 anos
Faixa sombreada: metade central das vendas (p25–p75).
Ver tabela
| R$ 33/m² – R$ 293/m² | 7 |
| R$ 293/m² – R$ 553/m² | 4 |
| R$ 553/m² – R$ 813/m² | 3 |
| R$ 813/m² – R$ 1.073/m² | 3 |
| R$ 1.073/m² – R$ 1.333/m² | 6 |
| R$ 1.333/m² – R$ 1.593/m² | 13 |
| R$ 1.593/m² – R$ 1.853/m² | 12 |
| R$ 1.853/m² – R$ 2.113/m² | 38 |
| R$ 2.113/m² – R$ 2.373/m² | 57 |
| R$ 2.373/m² – R$ 2.633/m² | 81 |
| R$ 2.633/m² – R$ 2.893/m² | 79 |
| R$ 2.893/m² – R$ 3.153/m² | 72 |
| R$ 3.153/m² – R$ 3.413/m² | 66 |
| R$ 3.413/m² – R$ 3.673/m² | 71 |
| R$ 3.673/m² – R$ 3.933/m² | 64 |
| R$ 3.933/m² – R$ 4.193/m² | 67 |
| R$ 4.193/m² – R$ 4.453/m² | 50 |
| R$ 4.453/m² – R$ 4.713/m² | 42 |
| R$ 4.713/m² – R$ 4.973/m² | 19 |
| R$ 4.973/m² – R$ 5.233/m² | 10 |
Ano de construção (IPTU)
Cangaíba · últimos 12 meses
- Até 1969454,9%
- Anos 7015617%
- Anos 8012614%
- Anos 9013414%
- 2000–200924827%
- 2010 em diante21824%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Até 1969 | 45 | 4,9% | R$ 14,2 mi |
| Anos 70 | 156 | 17% | R$ 49,9 mi |
| Anos 80 | 126 | 14% | R$ 42,1 mi |
| Anos 90 | 134 | 14% | R$ 38,9 mi |
| 2000–2009 | 248 | 27% | R$ 74,5 mi |
| 2010 em diante | 218 | 24% | R$ 68,5 mi |
Financiamento
Compras e vendas desde 2015 (antes disso, a guia não trazia o tipo de financiamento).
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)30935%
- Minha Casa Minha Vida14016%
- Consórcio141,6%
- SFI, carteira hipotecária e outros151,7%
- Sem financiamento informado41647%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Sistema Financeiro de Habitação (SFH) | 309 | 35% | R$ 106,2 mi |
| Minha Casa Minha Vida | 140 | 16% | R$ 38,2 mi |
| Consórcio | 14 | 1,6% | R$ 5,2 mi |
| SFI, carteira hipotecária e outros | 15 | 1,7% | R$ 6,4 mi |
| Sem financiamento informado | 416 | 47% | R$ 126,3 mi |
Tipo de transação
Todas as guias de ITBI pagas: compra e venda, leilões, dações, permutas, operações societárias e partilhas.
- Compra e venda89493%
- Cessões de direitos70,7%
- Execuções, leilões e retomadas262,7%
- Operações societárias121,3%
- Partilhas e divisões90,9%
- Dação, permuta e outros onerosos90,9%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Compra e venda | 894 | 93% | R$ 282,2 mi |
| Cessões de direitos | 7 | 0,7% | R$ 1,1 mi |
| Execuções, leilões e retomadas | 26 | 2,7% | R$ 5,9 mi |
| Operações societárias | 12 | 1,3% | R$ 2,6 mi |
| Partilhas e divisões | 9 | 0,9% | R$ 656 mil |
| Dação, permuta e outros onerosos | 9 | 0,9% | R$ 4,5 mi |
Padrão construtivo (IPTU)
Cangaíba · últimos 12 meses
- Residencial vertical34036%
- Residencial horizontal44247%
- Comercial vertical20,2%
- Comercial horizontal131,4%
- Barracão, oficina, armazém e indústria12613%
- Terreno101,1%
- Outras40,4%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Residencial vertical | 340 | 36% | R$ 81,1 mi |
| Residencial horizontal | 442 | 47% | R$ 138,4 mi |
| Comercial vertical | 2 | 0,2% | R$ 1,8 mi |
| Comercial horizontal | 13 | 1,4% | R$ 19 mi |
| Barracão, oficina, armazém e indústria | 126 | 13% | R$ 46,8 mi |
| Terreno | 10 | 1,1% | R$ 4,6 mi |
| Outras | 4 | 0,4% | R$ 987 mil |
Valorização dos apartamentos no Cangaíba
Índice de vendas repetidas (mesma unidade vendida em anos diferentes), base 100 em 2011
Ver tabela
| Período | Cangaíba | São Paulo |
|---|---|---|
| 2011 | 100 (0%) | 100 (0%) |
| 2012 | 115 (+15%) | 119 (+19%) |
| 2013 | 127 (+27%) | 139 (+39%) |
| 2014 | 164 (+64%) | 156 (+56%) |
| 2015 | 166 (+66%) | 158 (+58%) |
| 2016 | 170 (+70%) | 160 (+60%) |
| 2017 | 157 (+57%) | 160 (+60%) |
| 2018 | 151 (+51%) | 164 (+64%) |
| 2019 | 167 (+67%) | 169 (+69%) |
| 2020 | 164 (+64%) | 179 (+79%) |
| 2021 | 184 (+84%) | 194 (+94%) |
| 2022 | 181 (+81%) | 203 (+103%) |
| 2023 | 209 (+109%) | 213 (+113%) |
| 2024 | 220 (+120%) | 225 (+125%) |
| 2025 | 209 (+109%) | 235 (+135%) |
| 2026 | 210 (+110%) | 251 (+151%) |
Compras financiadas no Cangaíba
Parte das compras e vendas com financiamento declarado na guia, por ano (desde 2015)
Ver tabela
| Período | Cangaíba | São Paulo |
|---|---|---|
| 2015 | 33% · 455 | 22% · 74176 |
| 2016 | 40% · 394 | 21% · 65953 |
| 2017 | 43% · 469 | 23% · 72898 |
| 2018 | 33% · 413 | 24% · 77879 |
| 2019 | 40% · 520 | 29% · 93688 |
| 2020 | 58% · 627 | 38% · 103019 |
| 2021 | 65% · 1216 | 43% · 156144 |
| 2022 | 50% · 718 | 44% · 148616 |
| 2023 | 51% · 844 | 46% · 157293 |
| 2024 | 54% · 905 | 50% · 195501 |
| 2025 | 49% · 1069 | 48% · 205567 |
| 2026 | 55% · 576 | 55% · 138781 |
Ruas com mais vendas no Cangaíba
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Rua Alto Pajeu | 214 | R$ 3.385/m²* |
| Rua Nova Itarana | 196 | R$ 3.385/m²* |
| Rua Doutor Virgilio Machado | 176 | R$ 3.385/m²* |
| Rua Lagoa de Dentro | 137 | R$ 4.456/m² |
| Avenida Cangaíba | 119 | R$ 2.717/m² |
| Rua Olho D'Agua do Borges | 105 | R$ 2.786/m² |
| Rua Raimundo Mattiuzzo | 103 | R$ 4.384/m² |
| Avenida Taruma | 87 | R$ 3.291/m² |
| Rua S Florencio | 81 | R$ 4.300/m² |
| Rua Manuel Leiroz | 80 | R$ 4.583/m² |
| Rua Munhoz de Melo | 75 | R$ 2.966/m² |
| Avenida Rubens Fraga de Toledo Arruda | 74 | R$ 3.563/m² |
| Rua Doutor Assis Ribeiro | 66 | R$ 3.510/m² |
| Rua Professor Alves Pedroso | 60 | R$ 3.286/m² |
| Rua Crubixa | 51 | R$ 3.698/m² |
| Rua Jaime Taveira | 46 | R$ 3.728/m² |
| Rua Carlos Bigatti | 44 | R$ 4.109/m² |
| Rua Londres | 41 | R$ 3.041/m² |
| Rua Guira-Acangatara | 38 | R$ 2.169/m² |
| Rua S José do Ribamar | 33 | R$ 3.385/m²* |
| Rua Maracana-Guacu | 29 | R$ 2.372/m² |
| Rua Nova Friburgo | 23 | R$ 3.385/m²* |
| Rua Colonia Leopoldina | 21 | R$ 3.932/m² |
| Rua S José do Belmonte | 21 | R$ 2.267/m² |
| Rua Jardim das Margaridas | 19 | R$ 2.507/m² |
Ruas mais caras do Cangaíba (apartamentos)
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Rua Goita | 8 | R$ 6.770/m² |
| Rua Manuel Leiroz | 80 | R$ 4.583/m² |
| Rua Lagoa de Dentro | 137 | R$ 4.456/m² |
| Rua Raimundo Mattiuzzo | 103 | R$ 4.384/m² |
| Rua S Florencio | 81 | R$ 4.300/m² |
| Rua Ribeira do Pombal | 14 | R$ 4.295/m² |
| Rua Carlos Bigatti | 44 | R$ 4.109/m² |
| Rua Colonia Leopoldina | 21 | R$ 3.932/m² |
| Rua Firmiano Cardoso | 8 | R$ 3.749/m² |
| Rua Jaime Taveira | 46 | R$ 3.728/m² |
| Rua Crubixa | 51 | R$ 3.698/m² |
| Rua Jaime Rodrigues Modesto | 17 | R$ 3.684/m² |
| Avenida Rubens Fraga de Toledo Arruda | 74 | R$ 3.563/m² |
| Rua Doutor Assis Ribeiro | 66 | R$ 3.510/m² |
| Rua Oxford | 5 | R$ 3.429/m² |
| Praça Felix | 12 | R$ 3.393/m² |
| Avenida Taruma | 87 | R$ 3.291/m² |
| Rua Professor Alves Pedroso | 60 | R$ 3.286/m² |
| Rua Sarg Rozende | 14 | R$ 3.268/m² |
| Rua Faustino Paganini | 13 | R$ 3.095/m² |
| Rua Antônio Xavier de Matos | 13 | R$ 3.045/m² |
| Rua Londres | 41 | R$ 3.041/m² |
| Rua Munhoz de Melo | 75 | R$ 2.966/m² |
| Rua Augusto Ambros | 9 | R$ 2.799/m² |
| Rua Olho D'Agua do Borges | 105 | R$ 2.786/m² |
Prédios mais negociados no Cangaíba
| Endereço | Tipo | Vendas | R$/m² | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| Rua Olho D'Agua do Borges, 184 | Apartamento | 218 | R$ 2.604/m² | R$ 250 mil |
| Rua Manuel Leiroz, 400 | Apartamento | 217 | R$ 4.510/m² | R$ 650 mil |
| Rua S Florencio, 1500 | Apartamento | 201 | R$ 4.355/m² | R$ 280 mil |
| Rua Jaime Taveira, 91 | Apartamento | 161 | R$ 3.728/m² | R$ 350 mil |
| Avenida Rubens Fraga de Toledo Arruda, 778 | Apartamento | 146 | R$ 3.684/m² | R$ 285 mil |
| Rua Crubixa, 236 | Apartamento | 139 | R$ 3.698/m² | R$ 355 mil |
| Rua Colonia Leopoldina, 45 | Apartamento | 129 | R$ 3.932/m² | R$ 254 mil |
| Rua Professor Alves Pedroso, 380 | Apartamento | 129 | R$ 3.421/m² | R$ 250 mil |
| Rua Londres, 450 | Apartamento | 119 | R$ 3.041/m² | R$ 253 mil |
| Avenida Taruma, 300 | Apartamento | 118 | R$ 3.297/m² | R$ 300 mil |
| Rua Carlos Bigatti, 44 | Apartamento | 113 | R$ 4.109/m² | R$ 263 mil |
| Rua Munhoz de Melo, 480 | Apartamento | 103 | R$ 2.966/m² | R$ 264 mil |
| Rua Professor Alves Pedroso, 630 | Apartamento | 99 | R$ 2.769/m² | R$ 222 mil |
| Rua Doutor Assis Ribeiro, 4400 | Apartamento | 92 | R$ 4.386/m² | R$ 250 mil |
| Rua Guira-Acangatara, 181 | Apartamento | 91 | R$ 2.169/m² | R$ 225 mil |
Perguntas frequentes sobre imóveis no Cangaíba
Quanto custa o metro quadrado no Cangaíba?
Nos 12 meses até agosto de 2026, a mediana dos apartamentos vendidos no Cangaíba foi de R$ 3.385/m²; metade das vendas ficou entre R$ 2.673/m² e R$ 4.129/m². É 33% abaixo da mediana de São Paulo (R$ 5.034/m²). Outros tipos de imóvel: casas a R$ 3.438/m², lojas a R$ 2.214/m², terrenos a R$ 1.439/m² e vagas de garagem a R$ 1.465/m².
Quanto custa um apartamento no Cangaíba?
O valor mediano dos apartamentos vendidos nos últimos 12 meses foi de R$ 255 mil, com área mediana de 80 m². O preço varia com o tamanho, o padrão da construção e a rua: veja abaixo as ruas mais caras e as mais negociadas.
Qual a rua mais cara do Cangaíba?
Entre as ruas com vendas suficientes de apartamentos nos últimos anos, a mais cara é a Rua Goita, com mediana de R$ 6.770/m², seguida da Rua Manuel Leiroz (R$ 4.583/m²) e da Rua Lagoa de Dentro (R$ 4.456/m²).
Onde mais se vendem imóveis no Cangaíba?
Nos últimos 3 anos, as ruas com mais compras e vendas registradas foram a Rua Alto Pajeu (214), a Rua Nova Itarana (196) e a Rua Doutor Virgilio Machado (176).
O preço dos imóveis no Cangaíba subiu?
Pelo índice de vendas repetidas (a mesma unidade vendida em anos diferentes), os apartamentos no Cangaíba valorizaram 27,7% entre 2020 e 2025, em valores nominais. No mesmo período, a variação na cidade foi de +31,2%.
Quantos imóveis são vendidos no Cangaíba por ano?
Foram 555 compras e vendas registradas no ITBI nos 12 meses até agosto de 2026, somando todos os tipos de imóvel. Desde 2011, a Prefeitura registrou 11.809 transações no distrito, incluindo doações, heranças e outras naturezas.
Distritos vizinhos do Cangaíba
- Penha R$ 3.704/m²
- Ponte Rasa R$ 3.342/m²