Preço do m² na Cidade Líder
Nos 12 meses até agosto de 2026, os apartamentos vendidos na Cidade Líder tiveram mediana de R$ 3.479/m², 31% abaixo da mediana da cidade. Desde 2011, a Prefeitura registrou 14.269 transações de imóveis no distrito, que pertence à Subprefeitura Itaquera.
- Apartamento (mediana)
- R$ 3.479/m²
- imóvel típico R$ 265 mil
- Vendas em 12 meses
- 710
- todas as tipologias
- Valorização 5 anos
- +19,6%
- apartamentos, vendas repetidas
- Comparado à cidade
- -31%
- Cidade: R$ 5.034/m²
Preço mediano · Apartamento
R$ 3.479/m²397 vendas · mediana R$ 265 mil (81 m²)Base: distrito, últimos 12 mesesImóvel mediano
R$ 265 mil
~81 m²
Faixa típica (p25–p75)
R$ 2.841/m² – R$ 4.762/m²
metade das vendas fica nesta faixa
Vendas · Apartamento 6.538
vendas mais recentes registradas no ITBI
Última vendaago/2026 · R$ 450 mil
Maior valorR$ 450 mil
Mediana da listaR$ 3.375/m²
Financiadas52%
- 07/08/2026Avenida Belarmino Ferreira, 37AP 94 E VG BL AApartamento em condomínio · construído em 2012c/ vaga79 m²R$ 450.000R$ 5.696/m²
- 14/08/2026Rua Iolando Ribeiro Boaventura, 365AP 1811Apartamento em condomínio · construído em 2025SFH · R$ 342 mil (80%)83 m²R$ 427.000R$ 5.145/m²
- 11/08/2026Rua Iolando Ribeiro Boaventura, 365AP 1410Apartamento em condomínio · construído em 2025SFH · R$ 333 mil (80%)81 m²R$ 416.000R$ 5.136/m²
- 11/08/2026Rua Henrique Rodrigues Peres, 247AP 1503Apartamento em condomínio · construído em 202194 m²R$ 383.500R$ 4.080/m²
- 19/08/2026Rua Simone Martini, 285AP 122 E VG BL 3Apartamento em condomínio · construído em 2008c/ vaga68 m²R$ 380.000R$ 5.588/m²
- 14/08/2026Rua Sebastião Ivo, 410AP 42Apartamento em condomínio · construído em 2006SFH · R$ 302 mil (80%)116 m²R$ 378.000R$ 3.259/m²
- 21/08/2026Rua Gustavo Geley, 288AP 01Apartamento em condomínio · construído em 2010105 m²R$ 340.000R$ 3.238/m²
- 19/08/2026Rua Henrique Rodrigues Peres, 247AP 1104Apartamento em condomínio · construído em 2021MCMV · R$ 234 mil (69%)94 m²R$ 340.000R$ 3.617/m²
- 19/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 451AP 84 E VGApartamento em condomínio · construído em 1999MCMV · R$ 260 mil (80%)c/ vaga103 m²R$ 325.000R$ 3.155/m²
- 05/08/2026Rua José da Costa de Andrade, 150AP 4Apartamento em condomínio · construído em 201082 m²R$ 320.000R$ 3.902/m²
- 24/08/2026Rua Morubixaba, 198AP 401Apartamento em condomínio · construído em 200989 m²R$ 290.000R$ 3.258/m²
- 12/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 351AP 54 E VGApartamento em condomínio · construído em 1999c/ vaga102 m²R$ 275.000R$ 2.696/m²
- 03/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 351AP 32 E VGApartamento em condomínio · construído em 2000SFH · R$ 212 mil (78%)c/ vaga102 m²R$ 272.000R$ 2.667/m²
- 27/08/2026Rua Indaia Grande, 35AP 36 E VGApartamento em condomínio · construído em 2006c/ vaga80 m²R$ 270.000R$ 3.375/m²
- 05/08/2026Avenida Matapi, 40AP 702 E VG 101Apartamento em condomínio · construído em 2011SFH · R$ 192 mil (72%)c/ vaga78 m²R$ 265.000R$ 3.397/m²
- 21/08/2026Avenida Osvaldo Valle Cordeiro, 1360AP 51Apartamento em condomínio · construído em 2018MCMV · R$ 189 mil (73%)76 m²R$ 260.000R$ 3.421/m²
- 24/08/2026Rua Serrana, 511AP 410Apartamento em condomínio · construído em 2023SFH · R$ 203 mil (80%)51 m²R$ 254.000R$ 4.980/m²
- 03/08/2026Rua José da Costa de Andrade, 103AP 84 E 1 VGApartamento em condomínio · construído em 2000MCMV · R$ 199 mil (79%)c/ vaga102 m²R$ 252.000R$ 2.471/m²
- 21/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 351AP 33 E VGApartamento em condomínio · construído em 2000MCMV · R$ 168 mil (67%)c/ vaga102 m²R$ 250.000R$ 2.451/m²
- 31/08/2026Avenida Olga Fadel Abarca, 350AP 1916 E 1VGApartamento em condomínio · construído em 2015c/ vaga67 m²R$ 246.776R$ 3.683/m²
- 03/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 161AP 153 E VAGAApartamento em condomínio · construído em 1999c/ vaga87 m²R$ 240.000R$ 2.759/m²
- 18/08/2026Avenida Osvaldo Valle Cordeiro, 1260AP 75Apartamento em condomínio · construído em 2021MCMV · R$ 180 mil (80%)59 m²R$ 226.000R$ 3.831/m²
- 26/08/2026Rua Demerval da Fonseca, 351AP 143 E VGApartamento em condomínio · construído em 2000c/ vaga102 m²R$ 220.000R$ 2.157/m²
- 11/08/2026Rua Aveleda, 88AP 53 E VAGAApartamento em condomínio · construído em 2002SFH · R$ 161 mil (73%)c/ vaga84 m²R$ 220.000R$ 2.619/m²
- 24/08/2026Avenida Osvaldo Valle Cordeiro, 1360AP 01 PNEApartamento em condomínio · construído em 202175 m²R$ 210.000R$ 2.800/m²
Financiamento e mercado
Cidade Líder · últimos 12 meses · todas as categorias de imóvel
Compras financiadas
52%
488 de 936 compras
Financiado mediano
R$ 245 mil
79% do valor do imóvel
Minha Casa Minha Vida
16%
das compras e vendas
Outras transações
124
62 leilões/retomadas · 39 na planta
Evolução do R$/m² · Apartamento
Mediana anual das vendas, valores nominais
Ver tabela
| Período | Cidade Líder | Cidade |
|---|---|---|
| 2011 | R$ 1.417/m² · 184 | R$ 2.000/m² · 51425 |
| 2012 | R$ 1.757/m² · 322 | R$ 2.338/m² · 50290 |
| 2013 | R$ 2.005/m² · 368 | R$ 2.745/m² · 52523 |
| 2014 | R$ 2.256/m² · 318 | R$ 3.051/m² · 43374 |
| 2015 | R$ 2.350/m² · 210 | R$ 3.136/m² · 34826 |
| 2016 | R$ 2.344/m² · 210 | R$ 3.323/m² · 32566 |
| 2017 | R$ 2.799/m² · 248 | R$ 3.399/m² · 37260 |
| 2018 | R$ 2.464/m² · 193 | R$ 3.469/m² · 40566 |
| 2019 | R$ 2.475/m² · 251 | R$ 3.629/m² · 45245 |
| 2020 | R$ 2.582/m² · 246 | R$ 3.750/m² · 46269 |
| 2021 | R$ 2.667/m² · 305 | R$ 3.990/m² · 65621 |
| 2022 | R$ 2.949/m² · 285 | R$ 4.087/m² · 51727 |
| 2023 | R$ 2.875/m² · 225 | R$ 4.358/m² · 51042 |
| 2024 | R$ 2.941/m² · 298 | R$ 4.667/m² · 60827 |
| 2025 | R$ 3.090/m² · 304 | R$ 4.912/m² · 63355 |
| 2026 | R$ 3.504/m² · 303 | R$ 5.057/m² · 42463 |
Vendas por ano
Cidade Líder · apartamento
Ver tabela
| 2011 | 184 vendas · R$ 1.417/m² |
| 2012 | 322 vendas · R$ 1.757/m² |
| 2013 | 368 vendas · R$ 2.005/m² |
| 2014 | 318 vendas · R$ 2.256/m² |
| 2015 | 210 vendas · R$ 2.350/m² |
| 2016 | 210 vendas · R$ 2.344/m² |
| 2017 | 248 vendas · R$ 2.799/m² |
| 2018 | 193 vendas · R$ 2.464/m² |
| 2019 | 251 vendas · R$ 2.475/m² |
| 2020 | 246 vendas · R$ 2.582/m² |
| 2021 | 305 vendas · R$ 2.667/m² |
| 2022 | 285 vendas · R$ 2.949/m² |
| 2023 | 225 vendas · R$ 2.875/m² |
| 2024 | 298 vendas · R$ 2.941/m² |
| 2025 | 304 vendas · R$ 3.090/m² |
| 2026 | 303 vendas · R$ 3.504/m² |
Distribuição dos preços
R$/m² de 993 vendas nos últimos 3 anos
Faixa sombreada: metade central das vendas (p25–p75).
Ver tabela
| R$ 362/m² – R$ 631/m² | 25 |
| R$ 631/m² – R$ 900/m² | 2 |
| R$ 900/m² – R$ 1.169/m² | 5 |
| R$ 1.169/m² – R$ 1.439/m² | 10 |
| R$ 1.439/m² – R$ 1.708/m² | 14 |
| R$ 1.708/m² – R$ 1.977/m² | 23 |
| R$ 1.977/m² – R$ 2.247/m² | 56 |
| R$ 2.247/m² – R$ 2.516/m² | 89 |
| R$ 2.516/m² – R$ 2.785/m² | 112 |
| R$ 2.785/m² – R$ 3.055/m² | 113 |
| R$ 3.055/m² – R$ 3.324/m² | 124 |
| R$ 3.324/m² – R$ 3.593/m² | 63 |
| R$ 3.593/m² – R$ 3.863/m² | 65 |
| R$ 3.863/m² – R$ 4.132/m² | 49 |
| R$ 4.132/m² – R$ 4.401/m² | 45 |
| R$ 4.401/m² – R$ 4.670/m² | 32 |
| R$ 4.670/m² – R$ 4.940/m² | 34 |
| R$ 4.940/m² – R$ 5.209/m² | 60 |
| R$ 5.209/m² – R$ 5.478/m² | 13 |
| R$ 5.478/m² – R$ 5.748/m² | 19 |
Ano de construção (IPTU)
Cidade Líder · últimos 12 meses
- Até 1969282,9%
- Anos 70414,2%
- Anos 80889%
- Anos 9010611%
- 2000–200919320%
- 2010 em diante52353%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Até 1969 | 28 | 2,9% | R$ 9,3 mi |
| Anos 70 | 41 | 4,2% | R$ 13 mi |
| Anos 80 | 88 | 9% | R$ 27,9 mi |
| Anos 90 | 106 | 11% | R$ 32,6 mi |
| 2000–2009 | 193 | 20% | R$ 66,6 mi |
| 2010 em diante | 523 | 53% | R$ 151,7 mi |
Financiamento
Compras e vendas desde 2015 (antes disso, a guia não trazia o tipo de financiamento).
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)31033%
- Minha Casa Minha Vida15316%
- Consórcio101,1%
- SFI, carteira hipotecária e outros151,6%
- Sem financiamento informado44848%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Sistema Financeiro de Habitação (SFH) | 310 | 33% | R$ 116,6 mi |
| Minha Casa Minha Vida | 153 | 16% | R$ 46,3 mi |
| Consórcio | 10 | 1,1% | R$ 4,1 mi |
| SFI, carteira hipotecária e outros | 15 | 1,6% | R$ 6 mi |
| Sem financiamento informado | 448 | 48% | R$ 121,1 mi |
Tipo de transação
Todas as guias de ITBI pagas: compra e venda, leilões, dações, permutas, operações societárias e partilhas.
- Compra e venda93688%
- Cessões de direitos252,4%
- Execuções, leilões e retomadas625,8%
- Operações societárias90,8%
- Partilhas e divisões20,2%
- Dação, permuta e outros onerosos262,5%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Compra e venda | 936 | 88% | R$ 294,1 mi |
| Cessões de direitos | 25 | 2,4% | R$ 3,1 mi |
| Execuções, leilões e retomadas | 62 | 5,8% | R$ 15,8 mi |
| Operações societárias | 9 | 0,8% | R$ 1,9 mi |
| Partilhas e divisões | 2 | 0,2% | R$ 98 mil |
| Dação, permuta e outros onerosos | 26 | 2,5% | R$ 6,4 mi |
Padrão construtivo (IPTU)
Cidade Líder · últimos 12 meses
- Residencial vertical55755%
- Residencial horizontal38338%
- Comercial vertical1<0,1%
- Comercial horizontal141,4%
- Barracão, oficina, armazém e indústria232,3%
- Terreno424,1%
- Outras1<0,1%
Ver tabela
| Categoria | Vendas | % | Volume |
|---|---|---|---|
| Residencial vertical | 557 | 55% | R$ 144,7 mi |
| Residencial horizontal | 383 | 38% | R$ 134,1 mi |
| Comercial vertical | 1 | <0,1% | R$ 130 mil |
| Comercial horizontal | 14 | 1,4% | R$ 12,5 mi |
| Barracão, oficina, armazém e indústria | 23 | 2,3% | R$ 9,3 mi |
| Terreno | 42 | 4,1% | R$ 8 mi |
| Outras | 1 | <0,1% | R$ 440 mil |
Valorização dos apartamentos na Cidade Líder
Índice de vendas repetidas (mesma unidade vendida em anos diferentes), base 100 em 2011
Ver tabela
| Período | Cidade Líder | São Paulo |
|---|---|---|
| 2011 | 100 (0%) | 100 (0%) |
| 2012 | 115 (+15%) | 119 (+19%) |
| 2013 | 135 (+35%) | 139 (+39%) |
| 2014 | 170 (+70%) | 156 (+56%) |
| 2015 | 157 (+57%) | 158 (+58%) |
| 2016 | 161 (+61%) | 160 (+60%) |
| 2017 | 134 (+34%) | 160 (+60%) |
| 2018 | 140 (+40%) | 164 (+64%) |
| 2019 | 156 (+56%) | 169 (+69%) |
| 2020 | 170 (+70%) | 179 (+79%) |
| 2021 | 177 (+77%) | 194 (+94%) |
| 2022 | 184 (+84%) | 203 (+103%) |
| 2023 | 190 (+90%) | 213 (+113%) |
| 2024 | 190 (+90%) | 225 (+125%) |
| 2025 | 203 (+103%) | 235 (+135%) |
| 2026 | 224 (+124%) | 251 (+151%) |
Compras financiadas na Cidade Líder
Parte das compras e vendas com financiamento declarado na guia, por ano (desde 2015)
Ver tabela
| Período | Cidade Líder | São Paulo |
|---|---|---|
| 2015 | 41% · 587 | 22% · 74176 |
| 2016 | 39% · 513 | 21% · 65953 |
| 2017 | 43% · 616 | 23% · 72898 |
| 2018 | 36% · 530 | 24% · 77879 |
| 2019 | 37% · 601 | 29% · 93688 |
| 2020 | 51% · 831 | 38% · 103019 |
| 2021 | 46% · 902 | 43% · 156144 |
| 2022 | 66% · 1242 | 44% · 148616 |
| 2023 | 58% · 925 | 46% · 157293 |
| 2024 | 54% · 1008 | 50% · 195501 |
| 2025 | 61% · 1195 | 48% · 205567 |
| 2026 | 50% · 664 | 55% · 138781 |
Ruas com mais vendas na Cidade Líder
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Rua Frederico Severo | 281 | R$ 3.479/m²* |
| Avenida Olga Fadel Abarca | 198 | R$ 3.635/m² |
| Rua Morubixaba | 184 | R$ 3.524/m² |
| Avenida Líder | 184 | R$ 2.789/m² |
| Rua Demerval da Fonseca | 162 | R$ 2.696/m² |
| Rua Iolando Ribeiro Boaventura | 130 | R$ 5.136/m² |
| Avenida Aricanduva | 126 | R$ 3.479/m²* |
| Avenida Itaquera | 112 | R$ 3.990/m² |
| Rua Moacir Fagundes | 96 | R$ 3.697/m² |
| Rua Adriano Cintra | 81 | R$ 3.479/m²* |
| Avenida Osvaldo Valle Cordeiro | 77 | R$ 2.315/m² |
| Rua Indaia Grande | 74 | R$ 3.125/m² |
| Rua Serrana | 71 | R$ 3.456/m² |
| Rua José da Costa de Andrade | 66 | R$ 2.735/m² |
| Rua Armando Ennio Lona | 59 | R$ 4.861/m² |
| Rua Simone Martini | 57 | R$ 5.735/m² |
| Rua Aveleda | 48 | R$ 2.585/m² |
| Avenida Matapi | 40 | R$ 3.247/m² |
| Rua Clovis Graciano | 40 | R$ 3.479/m²* |
| Rua Gustavo Geley | 31 | R$ 2.784/m² |
| Rua Camomila Romana | 30 | R$ 3.479/m²* |
| Avenida Belarmino Ferreira | 26 | R$ 4.684/m² |
| Rua Sebastião Ivo | 25 | R$ 3.097/m² |
| Rua Rafael Fernandes | 24 | R$ 3.479/m²* |
| Rua Henrique Rodrigues Peres | 19 | R$ 3.564/m² |
Ruas mais caras da Cidade Líder (apartamentos)
| Rua | Vendas (3 anos) | R$/m² apto |
|---|---|---|
| Rua Bilimbi | 6 | R$ 6.809/m² |
| Rua Simone Martini | 57 | R$ 5.735/m² |
| Rua Iolando Ribeiro Boaventura | 130 | R$ 5.136/m² |
| Rua Miguel de Cabedo | 8 | R$ 4.936/m² |
| Rua Armando Ennio Lona | 59 | R$ 4.861/m² |
| Rua Mucurepe | 6 | R$ 4.853/m² |
| Avenida Belarmino Ferreira | 26 | R$ 4.684/m² |
| Rua Rodrigues Seixas | 17 | R$ 4.262/m² |
| Avenida Itaquera | 112 | R$ 3.990/m² |
| Rua Sebastião Miguel da Silva | 10 | R$ 3.788/m² |
| Rua Serra das Divisoes | 13 | R$ 3.760/m² |
| Rua Moacir Fagundes | 96 | R$ 3.697/m² |
| Avenida Olga Fadel Abarca | 198 | R$ 3.635/m² |
| Rua Henrique Rodrigues Peres | 19 | R$ 3.564/m² |
| Rua Morubixaba | 184 | R$ 3.524/m² |
| Rua Serrana | 71 | R$ 3.456/m² |
| Rua Vito Modesto Pedote | 10 | R$ 3.395/m² |
| Rua Cosmo José da Silva | 8 | R$ 3.358/m² |
| Rua Agostinho da Faria | 9 | R$ 3.282/m² |
| Avenida Matapi | 40 | R$ 3.247/m² |
| Rua Indaia Grande | 74 | R$ 3.125/m² |
| Rua Sebastião Ivo | 25 | R$ 3.097/m² |
| Rua Luís Filipe Alberti | 18 | R$ 3.070/m² |
| Rua Lourenco Cândido de Siqueira | 10 | R$ 2.933/m² |
| Avenida Líder | 184 | R$ 2.789/m² |
Prédios mais negociados na Cidade Líder
| Endereço | Tipo | Vendas | R$/m² | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| Rua José da Costa de Andrade, 103 | Apartamento | 353 | R$ 2.541/m² | R$ 249 mil |
| Rua Demerval da Fonseca, 161 | Apartamento | 295 | R$ 2.989/m² | R$ 260 mil |
| Rua Morubixaba, 198 | Apartamento | 225 | R$ 3.289/m² | R$ 240 mil |
| Rua Morubixaba, 712 | Apartamento | 200 | R$ 3.150/m² | R$ 327 mil |
| Rua Aveleda, 88 | Apartamento | 196 | R$ 2.540/m² | R$ 218 mil |
| Rua Simone Martini, 285 | Apartamento | 169 | R$ 5.735/m² | R$ 400 mil |
| Rua Simone Martini, 285 | Casa | 167 | R$ 10.208/m² | R$ 735 mil |
| Avenida Líder, 1150 | Apartamento | 164 | R$ 2.789/m² | R$ 300 mil |
| Avenida Matapi, 40 | Apartamento | 158 | R$ 3.247/m² | R$ 238 mil |
| Avenida Olga Fadel Abarca, 440 | Apartamento | 154 | R$ 3.298/m² | R$ 240 mil |
| Rua Demerval da Fonseca, 451 | Apartamento | 149 | R$ 2.524/m² | R$ 260 mil |
| Avenida Olga Fadel Abarca, 320 | Apartamento | 147 | R$ 4.667/m² | R$ 320 mil |
| Avenida Olga Fadel Abarca, 430 | Apartamento | 140 | R$ 3.358/m² | R$ 240 mil |
| Rua Indaia Grande, 35 | Apartamento | 129 | R$ 3.125/m² | R$ 250 mil |
| Avenida Olga Fadel Abarca, 350 | Apartamento | 129 | R$ 4.470/m² | R$ 247 mil |
Perguntas frequentes sobre imóveis na Cidade Líder
Quanto custa o metro quadrado na Cidade Líder?
Nos 12 meses até agosto de 2026, a mediana dos apartamentos vendidos na Cidade Líder foi de R$ 3.479/m²; metade das vendas ficou entre R$ 2.841/m² e R$ 4.762/m². É 31% abaixo da mediana de São Paulo (R$ 5.034/m²). Outros tipos de imóvel: casas a R$ 3.811/m², lojas a R$ 2.076/m², terrenos a R$ 1.156/m², vagas de garagem a R$ 2.087/m² e galpões, indústrias e serviços a R$ 2.467/m².
Quanto custa um apartamento na Cidade Líder?
O valor mediano dos apartamentos vendidos nos últimos 12 meses foi de R$ 265 mil, com área mediana de 81 m². O preço varia com o tamanho, o padrão da construção e a rua: veja abaixo as ruas mais caras e as mais negociadas.
Qual a rua mais cara da Cidade Líder?
Entre as ruas com vendas suficientes de apartamentos nos últimos anos, a mais cara é a Rua Bilimbi, com mediana de R$ 6.809/m², seguida da Rua Simone Martini (R$ 5.735/m²) e da Rua Iolando Ribeiro Boaventura (R$ 5.136/m²).
Onde mais se vendem imóveis na Cidade Líder?
Nos últimos 3 anos, as ruas com mais compras e vendas registradas foram a Rua Frederico Severo (281), a Avenida Olga Fadel Abarca (198) e a Rua Morubixaba (184).
O preço dos imóveis na Cidade Líder subiu?
Pelo índice de vendas repetidas (a mesma unidade vendida em anos diferentes), os apartamentos na Cidade Líder valorizaram 19,6% entre 2020 e 2025, em valores nominais. No mesmo período, a variação na cidade foi de +31,2%.
Quantos imóveis são vendidos na Cidade Líder por ano?
Foram 710 compras e vendas registradas no ITBI nos 12 meses até agosto de 2026, somando todos os tipos de imóvel. Desde 2011, a Prefeitura registrou 14.269 transações no distrito, incluindo doações, heranças e outras naturezas.
Distritos vizinhos da Cidade Líder
- Aricanduva R$ 3.807/m²
- Carrão R$ 4.694/m²
- Parque do Carmo R$ 3.107/m²
- São Mateus R$ 3.154/m²
- Vila Matilde R$ 4.435/m²